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Droit immobilier et de la construction Résiliation du bail pour cause de violences du fils majeur du locataire

Obligation de jouissance paisible du logementViolences commises par le fils du majeurRésiliation du bail justifiée





13-01-2021

Voici un arrêt qui sera utile aux bailleurs en général, et aux bailleurs sociaux en particulier, lorsque les enfants des locataires (parfois majeurs) commettent des infractions.

Les faits étaient les suivants : l’Office Public de l’Habitat de la Métropole de Lyon louait un logement à une dame vivant à Bron.

En 2011, son fils, alors mineur, avait commis des violences à l’égard d’agents de l’Office. Il avait été condamné pénalement pour ces faits, et la famille avait été relogée à Caluire.

En 2014, son enfant, devenu majeur, a exercé de nouvelles violences contre des agents du bailleur, faits à nouveau sanctionnés.

Les violences avaient été commises à plusieurs kilomètres et dans une autre Commune que les lieux loués et leurs accessoires (parties communes, jardins, etc.).

L’Office HLM a alors décidé de résilier le bail d’habitation de la mère.

Dans un arrêt du 17 décembre 2020 (n° 18-24.823), la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation a validé cette résiliation, aux motifs suivants :

« La cour d’appel a retenu à bon droit que les violences commises par le fils de Mme X... à l’encontre des employés du bailleur et réitérées après une première condamnation pénale constituaient des manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit et que le lieu de commission des violences importait peu dès lors que les victimes étaient des agents du bailleur. »

La résiliation a donc été prononcée par le juge.

Le manquement retenu est le non-respect de l’obligation de jouissance paisible.

Le locataire est responsable non seulement de son propre fait, mais également du fait des personnes qui vivent sous son toit ou qu’il a introduites dans les lieux.

Le fait que ces personnes soient majeures n’y change rien : le locataire reste responsable du moment qu’elles résident dans le logement.

Les juges, saisis d’une demande de résiliation du bail, vont vérifier si les fautes commises sont suffisamment graves.

Pour cela, les juges vont d’abord vérifier si les faits sont isolés ou réitérés.

Ensuite, ils vont vérifier s’il existe un lien entre les troubles constatés et les lieux loués.

Dans cette affaire, les violences avaient été commises loin des lieux loués, cette circonstance faisant en général obstacle à la résiliation du bail.

Mais la Cour de Cassation a constaté que les violences avaient été commises contre des agents du bailleur ; dans ce cas, le fait que les violences aient été commises loin des lieux loués est sans incidence.

Il en ressort que les infractions commises par le locataire ou les enfants du locataire hors du périmètre de l’immeuble ne peuvent pas justifier la résiliation du bail d’habitation, sauf si les victimes sont les agents du bailleur.