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Droit immobilier et de la construction Quel délai de rétractation en matière de vente de terrain à bâtir ?


01-10-2015

La loi Macron du 6 août 2015 a modifié le délai de rétractation en matière de vente d'immeuble à usage d'habitation.

Cette loi a-t-elle une incidence sur la vente de terrain à bâtir, notamment les terrains compris dans un lotissement ?

Deux textes concernent le droit de rétractation en matière de vente immobilière, à savoir l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation et l’article L442-8 du Code de l’urbanisme.

Jusqu’à présent, ces deux délais étaient identiques (7 jours).

Depuis la loi Macron, qui n’a modifié que l’article L271-1 du CCH, l’un de ces délais a été porté à 10 jours, quand l’autre délai reste à 7 jours.

La question est de savoir quel délai s’applique à telle ou telle vente.

L’article L271-1 du CCH – qui prévoit désormais un délai de rétractation de 10 jours – s’applique à tout « acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière ».

L’article L442-8 du Code de l’urbanisme – qui maintient le délai de rétractation de 7 jours – s’applique, quant à lui, aux promesses unilatérales de vente des terrains compris dans un lotissement.

A priori, la situation paraît simple :

  • délai de rétractation de 10 jours pour les immeubles à usage d’habitation et les immeubles à construire, 
  • délai de rétractation de 7 jours pour les terrains situés dans un lotissement (la pratique ayant étendu ce délai de 7 jours des promesses unilatérales aux promesses synallagmatiques).

Mais un arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 13 novembre 2014 (RG n° 13/12102) vient semer le doute.

Cet arrêt concerne une vente de terrain à bâtir hors lotissement : une telle vente ne devrait être soumise à aucun droit de rétractation.

La Cour a cependant adopté un raisonnement autre.

Elle a retenu que la promesse de vente a pour objet un terrain à bâtir, en vue de la construction d’une maison à usage d’habitation, et que la volonté de construire une maison d’habitation sur ce terrain était certaine, et donc était entrée dans le champ contractuel.

La Cour a pris le soin de préciser que la promesse avait été conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.

La Cour a ainsi jugé que le délai de rétractation prévu par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation s’appliquait à la vente d’un terrain à bâtir en vue d’y construire une maison d’habitation.

Il est probable qu’une telle jurisprudence puisse s’étendre aux terrains à bâtir compris dans un lotissement, en vue d’y construire une habitation.

Autrement dit, il est sage – en l’état de la jurisprudence actuelle – de soumettre toutes les ventes de lots d’un lotissement à usage d’habitation au délai de rétractation de 10 jours.

Le délai de 7 jours prévu par l’article L442-8 du Code de l’urbanisme ne paraît devoir s’appliquer qu’aux autres lotissements (à usage d’activités, artisanal, commercial, industriel ou autre).

édit : cet arrêt de la Cour d'Appel de Paris a été cassé par la Cour de Cassation le 4 février 2016 ; les conclusions de cette étude ne sont donc plus d'actualité ; cliquer ici pour une nouvelle étude à jour de cet arrêt du 4 février 2016 : http://fayol-associes.com/fr/pas-de-droit-de-retractation-pour-l-acquereur-d-un-terrain-a-batir-hors-lotissement-a-76.htm