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Droit public Opération d'aménagement d'ensemble et autorisation d'urbanisme

La notion d’opération d’aménagement d’ensemble exige-t-elle le dépôt d’une seule demande de permis couvrant toute la zone ?







12-11-2020

Dans un arrêt du 28 septembre 2020 (n° 426961), le Conseil d’Etat a été amené à s’interroger sur les conditions de délivrance d’une autorisation d’urbanisme (permis de construire ou permis d’aménager) au sein d’une zone AU prévoyant que tout projet doit s’intégrer dans une opération d’aménagement d’ensemble.

Le Conseil d’Etat pose le principe suivant lequel lorsqu’il est prévu l’urbanisation d’un secteur dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble, les opérateurs peuvent déposer une demande d’autorisation ne portant que sur une partie du secteur concerné.

Toutefois, le Conseil d’Etat précise que le règlement du PLU ou l’OAP concernant le secteur peut exiger que l’opération porte sur la totalité des terrains de la zone concernée.

Selon le Conseil d’Etat, lorsque le règlement du PLU indique seulement que « les autorisations de construction seraient délivrées dans le secteur des Pins à l'occasion d'une opération d'aménagement d'ensemble », la demande de permis ne peut être refusée au motif qu’elle ne porterait que sur un quart environ de la zone AU concernée.

 

L’arrêt du Conseil d’Etat invite donc les rédacteurs du PLU à préciser expressément qu’une autorisation doit porter sur la totalité de la zone AU concernée par une opération d’aménagement d’ensemble, à défaut de quoi tout aménageur ou constructeur pourra déposer une demande d’autorisation ne portant que sur une partie de la zone.

Le Conseil d’Etat ne met pas fin, cependant, à toute appréciation subjective puisqu’il indique qu’une seule demande d’autorisation est exigée pour la totalité de la zone lorsque « les conditions d'aménagement et d'équipement définies par ce règlement et par les OAP du PLU impliquent nécessairement que l'opération porte sur la totalité des terrains de la zone concernée ».

Dans l’arrêt du 28 septembre 2020, le Conseil d’Etat a retenu que, dans l’affaire soumise à examen, il ne ressortait ni du règlement, ni de l’OAP que les auteurs du PLU auraient entendu imposer que cette opération porte sur la totalité des terrains de la zone concernée.

 

En conclusion, les enseignements qui peuvent être tirés de cet arrêt sont les suivants :

- pour les auteurs du PLU : il leur faut s’interroger sur les modalités de l’urbanisation souhaitée, et décider, en fonction des enjeux du secteur, de sa taille, de sa localisation et des équipements devant être réalisés, s’ils entendent imposer une autorisation unique pour la totalité de la zone (à défaut, ils ne pourront s’opposer à une urbanisation par le biais de plusieurs autorisations successives) ;

- pour les opérateurs (aménageurs ou promoteurs) : à défaut de dispositions précises du PLU exigeant une autorisation unique, il leur faudra déterminer si les conditions d’aménagement et d’équipement définies impliquent « nécessairement » que l’opération porte sur la totalité des terrains de la zone concernée. A défaut, ils pourront déposer une demande d'autorisation ne portant que sur une partie de la zone.