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Droit immobilier et de la construction La faculté de rétractation élargie à l’acquéreur professionnel


09-03-2020
Aux termes des dispositions de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, un droit de rétractation est institué dans le cadre de la vente immobilière au profit du seul acquéreur non professionnel.

Or, par un arrêt du 5 décembre 2019 (Cass. Civ. 3ème, pourvoi n° 18-24152), la Cour de Cassation a élargi le bénéfice de la faculté de rétractation dans le cadre d’une vente immobilière à une société spécialisée dans l’immobilier, alors que ces règles légales sont en principe réservées au consommateur (c'est-à-dire à l'acquéreur non professionnel).

A l’origine de ce litige, une société spécialisée dans l’immobilier avait fait la promesse d’acquérir une maison d’habitation. Cependant, quelques temps plus tard, la société a usé de sa faculté de rétractation stipulée dans le contrat de promesse.

Considérant que la société ne pouvait valablement se rétracter, en raison de sa qualité de professionnel de l’immobilier, les vendeurs ont assigné cette dernière en paiement de la clause pénale également stipulée dans le contrat.

Les juges du fond n’ont pas fait droit à la demande des vendeurs aux motifs que « Si l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation institue un droit de rétractation au profit du seul acquéreur non professionnel d’un immeuble, et si l’extrait K bis de la société M… révèle un objet social caractéristique d’un professionnel de l’immobilier, ce qui aurait effectivement pu conduire les parties à écarter l’application à la SARL M… des dispositions en cause, il n’en demeure pas moins que les vendeurs ont sciemment accepté la clause négociée du contrat litigieux par laquelle elles ont donné, ensemble avec l’acquéreur, mandat exprès au notaire dépositaire pour notifier à la SARL M… le droit de rétractation de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Les vendeurs (…) ne justifient pas davantage de conditions de négociation et de signature propres à établir qu’ils n’auraient pas négocié les termes du contrat ». (CA Paris, Pôle 4 – chambre 1, 12 octobre 2018, n°16/22505)

L’affaire a été portée devant la Cour de cassation qui a confirmé la position des juges du fond en précisant pour la première fois que « (…) les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation »

Cette décision permet ainsi d'étendre l’application de dispositions légales protectrices, initialement prévues pour les seuls consommateurs, aux professionnels de l'immobilier.

La seule condition étant que le compromis ou la promesse prévoit la possibilité d'exercer cette faculté de rétractation.