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Droit immobilier et de la construction La charge de l'étude de sol dans un CCMI


09-12-2013

La Cour de Cassation vient de trancher la question de la charge de l'étude de sol dans un CCMI.

Un CCMI est un contrat de construction de maison individuelle, contrat régi par le Code de la construction et de l'habitation.

Un CCMI doit être signé chaque fois qu'une personne fait construire une maison d'habitation pour ses besoins personnels par un professionnel, avec ou sans fourniture de plan.

Dans un arrêt du 24 octobre 2012 (n° 11-18.164), la Cour de Cassation a précisé qu'il appartient au constructeur, et non au maître de l'ouvrage, de fournir l'étude de sol.

Le constructeur a ainsi l'obligation de procéder à la reconnaissance préalable du sol et est tenu d'un devoir de conseil au maître de l'ouvrage pour lui permettre de concevoir et d'exécuter une construction adaptée au terrain.

Reste à savoir à qui incombe le coût de cette étude de sol.

La Cour de Cassation vient de répondre à cette question par un arrêt du 20 novembre 2013 (n° 12-27041).

Le coût de l'étude de sol incombe au constructeur, et il doit en assurer la charge tant matérielle que financière.

Il en va de même du coût des travaux d'adaptation au sol, la Cour ayant rappelé dans son arrêt du 24 octobre 2012 que "sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites, le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans inclut le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage".

Il appartient donc au constructeur d'être vigilant lorsqu'il établit son offre de prix ; le prix de la maison doit comprendre le coût de l'étude de sol et des travaux de fondation, que ces fondations soient normales ou spéciales, suivant la nature du terrain.

A défaut, et sauf si le contrat prévoit expressément que ces travaux restent à la charge du maître d'ouvrage, le constructeur ne pourra pas réclamer une rémunération complémentaire au titre des fondations spéciales que la construction nécessiterait.

Pour que ces travaux soient à la charge du maître d'ouvrage, et non du constructeur, le contrat doit comporter la description et le chiffrage des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, accompagné d'une clause manuscrite, spécifique et paraphée, par laquelle il en accepte le coût et la charge. La notice descriptive doit elle-même comporter de la main du maître d'ouvrage une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

Cela suppose donc que l'étude de sol ait été réalisée avant la signature du CCMI.

En cas du non-respect de ce formalisme, la jurisprudence considère alors que le coût des travaux en question doit être compris dans le prix convenu.