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Droit immobilier et de la construction Invalidation partielle du contrat-type de syndic


02-11-2016

La loi ALUR du 24 mars 2014 et son décret d’application du 26 mars 2015 ont créé un contrat-type à l’attention des syndics professionnels en vue de règlementer les prestations et les tarifs.

Ce texte rigide met fin à la liberté contractuelle, les professionnels de l’immobilier ont immédiatement critiqué ce contrat type, et plusieurs recours ont été déposés contre le décret du 26 mars 2015 auprès du Conseil d'Etat.

Par un arrêt du 5 octobre 2016 (req. n° 390465), le Conseil d'Etat a donné raison aux requérants sur un point particulier (arrêt consultable ici).

Le texte mettait en danger les syndics en leur faisant supporter in fine la charge de certaines prestations.

Ainsi, l’article 9 du contrat-type prévoyait que « le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ».

S’en suivait une liste de prestations, à savoir, par exemple : mise en demeure, relance après mise en demeure, protocole d’accord, constitution d’hypothèque, mainlevée d’hypothèque, dépôt d’une requête en injonction de payer, etc.

En conséquence, si un copropriétaire était insolvable, le syndic ne pouvait pas demander le paiement des diligences effectuées au syndicat des copropriétaires. Par un effet pervers, le syndic se trouvait ainsi à assumer la charge de frais incombant à un copropriétaire définitivement insolvable.

Dans sa décision du 5 octobre 2016, le Conseil d'Etat a rappelé que, eu égard à l'effet relatif des contrats, le syndic ne peut être contraint de supporter la charge de frais incombant à un copropriétaire.

L'effet relatif des contrats est une règle bien connue des civilistes, qui figure à l’article 1165 du Code civil (devenu l’article 1199 dans le nouveau Code civil entré en vigueur le 1er octobre 2016).

Le Conseil d’Etat retranche donc de l’article 9 la seconde partie de la phrase incriminée, qui doit désormais être lu comme suit : « Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. »

Le syndic n'aura dès lors pas à assumer les conséquences de l'insolvabilité d'un copropriétaire : les frais lui incombant ne peuvent être supportés que par le syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire l'ensemble des copropriétaires.

C'est un bel exemple d'application d'une règle du Code civil par la plus Haute Juridiction administrative française.