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Droit public Est-il possible d'obtenir un permis de construire sur un terrain sans issue sur la voie publique ? Oui !


13-06-2020

Les règles d’urbanisme prévoient que pour être constructible, un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée, soit directement, soit par l'intermédiaire d'une servitude de passage sur une propriété voisine.

En conséquence, le Maire refuse un permis de construire sur un terrain enclavé, si le demandeur ne fait pas état d'une servitude de passage.

Mais, depuis un arrêt très récent du Conseil d'Etat du 3 juin 2020 (n° 427781), le Maire peut désormais décider d'accorder le permis de construire en l'assortissant d'une prescription spéciale : que le bénéficiaire du permis communique au service instructeur, avant le dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier, une copie de l'acte authentique (acte notarié ou jugement) de servitude de passage.

Cet arrêt offre de bien intéressantes perspectives.

Un terrain enclavé bénéficie d'une servitude légale de désenclavement (article 682 du Code civil).

Pour obtenir le désenclavement d’un terrain, un promoteur peut donc soit négocier avec son voisin une servitude conventionnelle de passage (qui sera concrétisé par un acte notarié), soit demander au juge une servitude légale de passage (qui sera concrétisée par un jugement).

Il peut être assez long d’obtenir une telle servitude de passage, par voie notariée ou judiciaire.

Mais s’il faut d’abord obtenir la servitude, avant de déposer le permis de construire (puis subir un éventuel recours des tiers), on comprend aisément que les délais de réalisation du projet immobilier vont fortement augmenter.

En permettant au Maire d’accorder immédiatement un permis de construire et de conditionner le début des travaux à la production de la servitude de passage, il est possible de gagner du temps.

Le permis délivré est valable 3 ans, cette durée étant prorogeable deux fois un an, ce qui laisse le temps d’obtenir la servitude de passage nécessaire.

Le permis étant affiché, le délai de recours des tiers peut être purgé avant même d’obtenir définitivement la servitude de passage.

Cet arrêt permet donc au promoteur de s’assurer du caractère définitif de son permis, puis de convenir avec le voisin les modalités de l’exercice du droit de passage.