Fayol & Associés
Accueil > actualités > Bail emphytéotique et bail commercial, les liaisons dangereuses…


Droit public Bail emphytéotique et bail commercial, les liaisons dangereuses…


29-04-2013

Le titulaire d’un bail emphytéotique peut-il mettre à disposition le bien, sous le régime du bail commercial, à un sous-locataire ?

Le bail emphytéotique est le bail qui confère, au preneur, un droit réel.

Disposant d’un droit réel, le bénéficiaire d’un bail emphytéotique peut notamment constituer une hypothèque sur le bien, de manière à faciliter l’octroi d’un crédit.

La durée d’un bail emphytéotique est comprise entre 18 et 99 ans.

Pour sa part, le bénéficiaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement.

 

S’agissant d’un bail emphytéotique « classique », l’emphytéote peut donner le bien à bail commercial, par voie de sous-location.

L’article L145-3 du Code de commerce comprend cependant une limite importante : la durée du renouvellement consenti au preneur à bail commercial ne peut avoir pour effet de prolonger l'occupation des lieux au-delà de la date d'expiration du bail emphytéotique.

Autrement dit, le bail commercial ne peut avoir une durée plus longue, renouvellement compris, que le bail emphytéotique.

C'est l'application du principe « nemo plus juris » (nul ne peut transmettre plus de droit qu’il n’en a).

 

Reste la situation du bail emphytéotique administratif (BEA). Le BEA est l’acte par lequel une collectivité publique peut, notamment pour un motif d’intérêt général, conférer un droit réel sur une dépendance du domaine public.

Rappelons qu’il ne peut normalement être transmis aucun droit réel sur le domaine public, et que le BEA constitue une exception notable à ce principe (article L1311-2 du Code général des collectivités territoriales).

L’emphytéote, qui bénéficie d’un droit réel, peut-il consentir un bail commercial à un sous-locataire ?

Suivant un arrêt de la Cour de Cassation du 19 décembre 2012 (pourvoi n° 11-10.372, Ville de Saint-Jean-Cap-Ferrat), la réponse est négative.

Ainsi, le droit réel consenti par le bail emphytéotique ne permet pas à l’emphytéote de consentir, lorsque le bien constitue une dépendance du domaine public, un bail commercial.

La technique du BEA ne permet donc pas de contourner l’interdiction de consentir un bail commercial sur le domaine public, alors même que le BEA confère à l’emphytéote un droit réel.

La convention de sous-location devra prendre une autre forme, mais qui risque d’être moins protectrice des droits du sous-locataire.