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Droit immobilier et de la construction Accélérer les contentieux en matière d’urbanisme ?


06-07-2016

Un groupe de travail sénatorial a remis sur le bureau du Sénat, le 23 juin 2016, un rapport sur la simplification du droit de l’urbanisme.

Ce rapport comprend une proposition de loi, visant notamment à moderniser et accélérer le contentieux de l’urbanisme.

L’exposé des motifs précise : « En matière de contentieux de l’urbanisme, les délais de jugement restent longs, beaucoup trop longs : 1 an et 11 mois en moyenne pour les tribunaux administratifs, 1 an et 6 mois pour les cours administratives d’appel et 10 mois pour le Conseil d’État. Un projet de construction peut ainsi potentiellement connaître un retard de plus de quatre ans pour des raisons uniquement liées à une procédure contentieuse ! »

C’est une réalité subie par les promoteurs immobiliers, qui n’engagent pas d’investissement ni de commercialisation tant qu’existe un recours au Tribunal, et par les Communes, qui voient des projets immobiliers bloqués, alors que la rénovation d’un quartier constitue parfois une promesse de campagne ou un projet d’intérêt général.

Parmi les mesures-phares de cette proposition de loi :

  • les jugements en matière de contentieux de l’urbanisme devraient être rendus dans un délai maximum de 6 mois (contre 24 à 30 mois en moyenne aux Tribunaux Administratifs de Grenoble et de Lyon !) ;
  • la suppression de l’appel pour certaines procédures et dans certaines zones géographiques (les « zones tendues » dans lesquelles existe un manque de logements) ;
  • la facilitation de l’octroi de dommages intérêts en cas de recours abusif.

Sur ce dernier point, l’exposé des motifs précise : « En matière de contentieux de l’urbanisme, se sont développés de trop nombreux recours abusifs ces dernières années, dont l’objectif n’est autre que de ralentir les procédures, voire de monnayer un désistement. »

Si cette proposition de loi devait être inscrite à l’ordre du jour du Parlement et devait être votée en ces termes, ce serait un prolongement de l’ordonnance du 18 juillet 2013 qui visait déjà à moderniser le contentieux de l’urbanisme.

L’instauration d’un délai de jugement maximum pour statuer sur les requêtes en matière d’urbanisme aurait un effet majeur sur les programmes immobiliers paralysés par ces recours.

 

La proposition de loi comprend également un article 5 dont l’enjeu est majeur, pour les opérations de lotissement.

En cas d’annulation d’un Plan Local d’Urbanisme après la délivrance d’un permis d’aménager définitif, les permis de construire peuvent être refusés en raison de la remise en vigueur du précédent document d’urbanisme (POS, carte communale, RNU).

Cela crée une incertitude majeure pour les lotisseurs, aménageurs et promoteurs.

L’article 5 de cette proposition de loi prévoit :

« Lorsque le plan local d’urbanisme ou le document en tenant lieu est annulé pour un motif de légalité externe postérieurement au permis d’aménager devenu définitif, le permis de construire est, pendant une durée d’un an suivant l’achèvement des travaux d’aménagement, refusé, accordé ou assorti de prescriptions sur le fondement des règles applicables au moment où le permis d’aménager a été accordé. »


Serait ainsi instaurée une cristallisation des règles du PLU à la date de délivrance du permis d’aménager, et les permis de construire seraient instruits sur la base d’un PLU même si, entre-temps, il était annulé pour un vice de forme.


C’est une entorse évidente au principe de la rétroactivité d’une annulation prononcée par la juridiction administrative, mais une mesure permettant d’assurer la sécurité juridique des projets immobiliers.


Affaire à suivre…

PDF à télécharger : rapport_senat_23062016